Rachat de crédits avec crédit immobilier : quand inclure son prêt immobilier, et quand l'éviter
Regrouper crédit immobilier et crédits conso : fonctionnement, garantie hypothécaire, risque de perdre un ancien taux bas, exemple chiffré et critères de décision.
Inclure un crédit immobilier dans un regroupement peut faire fortement baisser la mensualité, mais c'est aussi l'opération qui coûte le plus cher en cas de mauvais calcul : on remplace un prêt long à taux souvent bas par un prêt encore plus long à un taux plus élevé, et l'on engage généralement son logement en garantie. Cette solution se justifie surtout lorsque l'endettement devient insoutenable et que les crédits conso pèsent lourd ; elle est rarement une bonne affaire pour alléger un budget qui reste équilibré.
Comment fonctionne un rachat avec crédit immobilier
Un établissement (banque ou organisme spécialisé) vous accorde un prêt unique qui solde à la fois votre crédit immobilier et vos crédits à la consommation. Les mensualités sont recalculées sur une durée souvent longue, plus proche de celle d'un crédit immobilier que d'un crédit conso. Le prêteur demande en général une garantie, le plus souvent une hypothèque sur votre bien, parfois une caution.
Si la part immobilière dépasse un certain pourcentage du total regroupé (le seuil généralement cité est de 60 % ; à vérifier sur les textes en vigueur), l'opération est soumise au régime du crédit immobilier, avec notamment un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre. En dessous, c'est le régime du crédit à la consommation qui s'applique, avec 14 jours de rétractation. Vérifiez sur votre offre le régime qui vous est appliqué.
Un exemple chiffré (illustratif)
Un foyer rembourse :
- un crédit immobilier de 120 000 € restant dus à 1,5 %, avec 15 ans restants : mensualité d'environ 745 €, intérêts restants d'environ 14 080 € ;
- un crédit conso de 20 000 € à 6,2 %, avec 48 mois restants : mensualité d'environ 472 €, intérêts restants d'environ 2 634 €.
Total des mensualités : environ 1 216 €. Intérêts restants cumulés : environ 16 714 €.
Un rachat de 140 000 € à 4,3 % sur 20 ans donnerait une mensualité d'environ 871 €, soit environ 346 € de moins par mois, mais environ 68 960 € d'intérêts. Le surcoût par rapport à l'existant dépasse 52 000 €, hors frais de garantie et de notaire. Sur 15 ans au même taux, la mensualité serait d'environ 1 057 € et les intérêts d'environ 50 212 €.
| Scénario | Mensualité | Intérêts restants |
|---|---|---|
| Existant (immobilier + conso) | environ 1 216 € (puis 745 € après 48 mois) | environ 16 714 € |
| Rachat 20 ans à 4,3 % | environ 871 € | environ 68 960 € |
| Rachat 15 ans à 4,3 % | environ 1 057 € | environ 50 212 € |
Ces chiffres sont des exemples qui n'indiquent pas des taux de marché. Ils montrent la mécanique : la baisse de mensualité est réelle, mais elle se paie très cher dès que le crédit immobilier d'origine avait un taux bas.
Les situations où l'inclusion peut se défendre
- Le crédit immobilier a un taux élevé par rapport à ce qu'un prêteur propose aujourd'hui pour votre profil.
- L'endettement total est tel que la mensualité unique évite des impayés et la perte du logement.
- Les crédits conso sont nombreux et très coûteux (crédits renouvelables notamment).
- La renégociation auprès de la banque d'origine a été refusée ou n'apporte rien.
Les situations où il vaut mieux éviter
- Votre crédit immobilier est à un taux bas : le conserver est presque toujours préférable. Vous pouvez regrouper uniquement les crédits à la consommation.
- Vos difficultés sont ponctuelles : un report d'échéances peut suffire.
- Le coût des garanties, des frais de notaire et des indemnités annule l'économie.
- Vous comptez vendre le bien à court terme : l'hypothèque et les frais compliquent l'opération.
Les risques propres à l'hypothèque
Garantir le regroupement par un bien immobilier élargit l'accès au crédit, mais l'hypothèque permet au prêteur de saisir et de vendre le bien si vous ne remboursez plus. Elle engendre des frais de notaire et d'enregistrement, ainsi que des frais de mainlevée à la fin. Des dettes qui n'étaient pas garanties, comme des crédits conso, deviennent adossées à votre logement. C'est un transfert de risque dont il faut mesurer l'importance.
Les indemnités sur le crédit immobilier
Solder un crédit immobilier avant son terme peut donner lieu à une indemnité de remboursement anticipé plafonnée à 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts (le plus faible des deux). Sur 120 000 € à 1,5 %, six mois d'intérêts représentent environ 900 € (120 000 × 1,5 % ÷ 2) : plus bas que 3 % (3 600 €). Ajoutez aussi les frais de mainlevée de l'ancienne hypothèque s'il y en a une.
Comment décider
- Calculez le coût restant de chaque crédit (voir le guide sur les taux).
- Simulez avec le simulateur de regroupement en entrant le total à regrouper et le taux moyen actuel.
- Comparez au scénario sans le crédit immobilier.
- Demandez l'avis d'un professionnel indépendant (conseiller budgétaire, courtier immatriculé à l'ORIAS) avant de signer.
Questions fréquentes
Peut-on regrouper uniquement les crédits conso en gardant le prêt immobilier ?
Oui, c'est souvent la meilleure option si le crédit immobilier est à taux bas.
L'hypothèque est-elle obligatoire ?
Pas toujours. Elle est fréquente pour les montants élevés ou les durées longues, mais d'autres garanties existent.
Le taux d'un rachat est-il plus bas qu'un regroupement conso ?
Souvent oui, car la garantie réduit le risque du prêteur, mais la durée et les frais compensent cet avantage. Comparez en TAEG et en coût total.
Sources à consulter
- Service-Public.fr — crédit immobilier, délais et remboursement anticipé
- ANIL — information sur le logement et le financement
- Banque de France — informations sur le crédit